中国石化不动产“4542”管理运营体系

  [中国石化新闻网2024-06-24]
  ●筑牢“保主业谋发展、专业化市场化、动态化灵活性、非规范不经营”4项管理原则根基
  ●抓好“增量土地战略保障、存量不动产优化盘活、重点区域不动产主动经营、重点搬迁项目补偿、办公用房统筹提升”5条业务主线
  ●牢固“制度支撑、人才支撑、数智化支撑、专业化合作”4项业务支撑
  ●强化“全员成本目标管理土地专项考评、财务管理综合考评”2套绩效考评
  □集团公司财务部
  当前，土地市场化改革不断深入，土地资源的供需矛盾日益凸显，不动产管理的难度和风险持续攀升。
  不动产的管理运营必须与中国石化高质量发展的使命和标准紧密契合。一方面，要加强前瞻性分析，精准预判不动产市场趋势和政策走向，为管理经营决策提供科学依据；另一方面，要进行战略性规划，制定长远且具有适应性的发展策略，确保不动产资源合理配置。
  要采取一体化行动举措，打破部门壁垒，形成协同合力，充分利用相关政策，精心布局投资、建设、运营和管理的各个环节，与主责主业深度融合，使不动产管理运营成为保障中国石化高质量发展的基础支撑。
  过去三年的管理工作与成果
  通过多年探索实践，中国石化逐步构建起不动产“4542”管理运营体系。近3年，中国石化始终秉持全局观念和战略思维，牢固树立“一盘棋”意识，通过修订《中国石化土地管理办法》、制定《中国石化土地管理运营指导意见》《中国石化办公用房租赁管理办法》，不断加强不动产集约化管理运营，切实落实战略型集约化财务管控体系要求。
  持续推进集约化管理，成果显著。积极争取临时用地政策支持，油气探采合一开发使用临时用地期限由之前的2年调整为4年；开展有关专项课题研究，形成了油田企业油气工程设施行业用地标准和中央企业土地盘活处置主要模式工作流程及要点，不仅优化提升了中国石化土地资源的利用效率，而且为行业发展提供了重要的参考标准。
  持续推动不动产经营创效，成绩斐然。紧紧围绕主责主业，持续强化土地房产的优化配置和有效盘活；主动开展央企专业化合作，加大主动盘活力度；通过置入房产提级管理和处置项目闭环管理等创新举措，有效提升了不动产的创效水平。
  今年的政策机遇与未来发展思路
  今年以来，国家在土地政策改革方面持续发力，相继出台了一系列旨在加强耕地保护、保障项目建设、提高土地要素配置能力、发展新质生产力等方面的政策意见，为中国石化高质量发展注入了新动能，将有力提升不动产管理运营水平。
  中国石化土地管理应扎根于百万亩企业自有土地这一广阔资源，持续优化和完善不动产管理运营机制，稳步推进各项工作，有力保障生产、经营及民生用地的需求，全力促进国有土地保值增值。
  积极推进“政策研究、政策争取、成果转化”3项工作联动。高度重视政策研究工作，从“加强耕地保护、保障项目建设、提高土地要素配置能力、发展新质生产力”等关键方面入手，围绕“防风险、保生产、提质量、创效益”核心目标，持续深入研究国家政策对中国石化高质量发展的影响。大力加强“油田企业非在用土地循环创效”课题成果的转化应用，积极探索决策支持模型、分类利用模型和效益分析模型的应用可行性，使之与土地盘活利用的现有模式相匹配，进一步细化可用模式、激发全新模式。分类挖掘不动产经营创效的潜力，充分发挥存量优势，有效释放资产效能，逐步形成以价值创造为导向的不动产管理运营新模式。
  不断深化“保障战略、优化机制、主动经营、统筹调配”4项业务协同配合。精心做好规划计划管理工作，切实保障油气勘探开发、炼油化工业务新增用地需求，全力支持油品销售、充换电、热氢风光等新能源业务加快新增用地、低效用地和复合用地的综合利用。强化临时用地源头管控，深入研究项目归集申报、投资专项管理和生产征地联动的合理方案。持续优化不动产集约化管理运营制度体系，从规划、管控、保障等多个层面进行科学统筹、规范运作，牢牢守住不动产的安全和风险底线。密切跟踪地方国土空间规划，结合企业自身的发展战略制定土地利用规划，充分利用不动产管理系统“一幅图”功能，结合土地分类评价和循环利用评价，研究制定3年土地利用规划。进一步优化土地处置流程，加强综合创效、处置收益和现金流的联动管控，分类挖掘不动产经营创效潜力。加强与央企专业化公司的合作，积极推动签订土地盘活处置战略框架协议。始终坚持“一口价”增值运作模式，大力推进新项目退城进园，努力实现政企互利、企地双赢。持续跟进废弃土地和盐碱用地的复垦整治，积极争取建设用地指标。深度推进办公用房租金和物业费“两费”模型应用。搭建并完善办公用房调配评价平台及评价模型，实现资源的统筹管理和调配，加强办公类房产的租赁管理。
  以建设“基于数字地图的一体化展示、分析和场景应用方案”为目标，加快落实不动产数智化提升建设方案。坚持以图管地、以图管房原则，积极探索不动产数智化场景建设，推动不动产管理运营各条业务线与数智化不动产管理系统充分融合，深度优化不动产分类评价创效的信息化架构，全面打通不动产价值管理的信息化通道。强化自动数据归集，加强资产公司土地房产数据治理，显著提高不动产统计分析能力，助力经营科学决策。
  从“严审批、强备案、防风险、抓服务、做支撑”5个方面着力加强土地房产的基础管理。扎实抓好土地处置项目、办公用房租赁项目、关联交易土地租金调整项目、保障性住房建设项目的审批。认真抓好土地评估、土地处置结果、办公用房租赁结果、新增用地的备案。紧密跟踪内审外查涉及土地问题整改、不动产权属登记的落实情况。严格落实国务院国资委工作要求，形成切实有效措施，细化长效机制。